Analizando las rentabilidades de Urbanitae ¿están funcionando los proyectos de equity?

 A cierre de 2024, tras 5 años de vida de la plataforma de Urbanitae voy a realizar un análisis de su producto estrella, los proyectos de equity.

Estos proyectos se publicitan con rentabilidades esperadas muy altas, no obstante, por norma general, estas altas expectativas no se terminan de materializar.

La siguiente tabla incluye los 22 proyectos finalizados de Urbanitae, y en esta tabla comparamos los plazos y TIR previstas inicialmente con los plazos y TIRs finalmente obtenidos.

Aclarar que los datos de TIR y plazo (estimados y obtenidos) son datos de Urbanitae.

 

De media (simple) la TIR de los proyectos ha sido de 12.8%. No obstante, si ponderamos esta media por el tiempo que tenemos cada proyecto en cartera, la rentabilidad baja al 10.3%. 

Al final si un proyecto lo tienes en cartera 4 años y otro proyecto solamente un año, la realidad es que en el calculo de tu TIR como inversor, el proyecto que tienes 4 años en cartera pesa 4 veces más que el proyecto que solamente tienes un año.

Por tanto, finalmente que como consecuencia de retrasos y sobrecostes las rentabilidades inicialmente estimadas en un 14.5%, se quedan en un 10.5%. Sin embargo, si damos un paso mas en el análisis, la rentabilidad de los proyectos de equity es todavía inferior, ya que los peores proyectos, que han sufrido muchos retrasos, todavía no han sido finalizados y por tanto, no computan en estos cálculos.

Cuando proyectos con mucho retrasos finalicen, la TIR no va al alcanzar el 10%. Alguno de estos grandes retrasos son Puerta San Martin (30 meses), Paseo Extremadura (28 meses) Botánico Homes (26 meses), Sierra Arla (21 meses), Blue Air (20 meses), Navas de Tolosa (17 meses), Adaptis (17 meses). Estos retrasos son los indicados por Urbanitae, dada la experiencia previa, tampoco sería de extrañar que sigan aumentando algunos meses.

Si replicamos la tabla anterior, incoporando los proyectos que se han demorado mas de 20 meses y aun no han finalizado, obtendriamos una TIR media (simple) de 11,3% y una TIR de un 8,5% si ponderamos el plazo de cada inversión.

Desde la plataforma argumentan que estos peores resultados son debidos en gran medida a la crisis de sobrecostes, que trastoco muchos planes de negocio. No obstante, la realidad es que proyectos nuevos también siguen sufriendo retrasos, muchas veces como consecuencia de demoras en la obtención de licencia.

Concluyendo, me surge la duda si el formato equity es el adecuado para canalizar el dinero de los inversores en promociones inmobiliarias. Personalmente hace tiempo que me estoy pasando a proyectos de deuda, que a diferencia de los proyectos de equity sí que están cumpliendo con las expectativas, y están dando 10% sin muchas complicaciones y con menor riesgo para el inversor.

Otras estadísticas obtenidas de los proyectos ya finalizados serían:

• El 73% de los proyectos se retrasan
• El 73% de los proyectos quedan por debajo de la TIR estimada
• El plazo inicial se retrasa de media (simple) un 19% o un 30% si usamos la media ponderada por el plazo final.
• La TIR obtenida es de media (simple) un 14% inferior a la estimada. Si usamos la media ponderada, la rentabilidad estimada es un 31% superior a la obtenida, es decir, si estiman un 10% de rentabilidad, estarías obteniendo aprox. un 7%

Dicho todo esto, si compararamos una rentabilidad de un 8.5% con otros productos financieros, sigue siendo en lineas generales una rentabilidad bastante positiva.