Analizando las rentabilidades de Urbanitae Parte 2: ¿Qué tal están funcionando los proyectos de deuda?

Tras analizar los resultados de los proyectos de equity, vamos a hacer lo mismo con los proyectos de deuda.

Urbanitae lleva financiado proyectos de deuda desde 2020 y hasta la fecha ya ha devuelto 25 proyectos.

La siguiente tabla muestra los resultados de los proyectos finalizados. Aclarar que los datos de TIR y plazo (objetivo y obtenidos) son datos de Urbanitae.

Como podemos ver en la tabla, los proyectos de deuda han obtenido una TIR media de 13.5% y, si ponderamos por el plazo, de un 12.2%. Por tanto, podemos observar, que los proyectos de deuda a diferencia de los proyectos de equity, superan la rentabilidad inicialmente prevista de 11.2%.

Asimismo, podemos sacar las siguientes conclusiones de la tabla:

• El 68% de los proyectos habría reducido el plazo inicialmente previsto
• El 86% habría mejorado la TIR objetivo. Esto se debe a que i) si se retrasan pagan interés de demora o se extienden con un mayor tipo de interés y ii) si se adelantan, en muchos casos tienen que pagar un plazo mínimo de intereses
• De media (simple) los proyectos obtienen una TIR superior en un 19% a lo inicialmente previsto, y de un 7.5% si ponderamos el plazo
• De media (simple) los proyectos acaban un 7% antes de lo previsto. Sin embargo, si ponderamos por el plazo los proyectos acaban un 7% después de lo esperado. Esto se debe al Proyecto Alhambra18, que comentaremos a continuación. Este proyecto tiene con diferencia, la TIR más baja (4.3%) y está ponderando por 38 meses, lo que equivale a 3 veces el plazo medio

De los 25 proyectos de deuda, el único proyecto que no ha funcionado bien ha sido Proyecto Alhambra 18, el proyecto tardó 38 meses en ser finalizado, el promotor perdió el capital de su inversión y no pudo hacer frente a todos los intereses devengados en favor de los inversores de Urbanitae. Si queréis mas info sobre este proyecto tenéis el enlace en youtube: Webinar: Alhambra 18 - Propuesta de liquidación. Esta bastante bien para entender que pasa cuando un proyecto de deuda va mal.

A continuación, vamos a enlazar con el post anterior “Analizando las rentabilidades de Urbanitae ¿están funcionando los proyectos de equity?” y vamos a comparar las rentabilidades de los proyectos equity con los proyectos de deuda.

En la siguiente tabla incluimos los resultados de los 1) proyectos de equity finalizados, 2) los proyectos de equity finalizados junto con los proyectos que tienen +20 meses de retraso, que ya deberían haber acabado (y que por tanto, nos da una imagen mas realista de la TIR que estan obteniendo los proyectos de equity) y 3) los proyectos finalizados de deuda.

De esta forma, vemos, vemos que las rentabilidades de equity de media (simple) estarían un 2.2% por debajo, sin embargo, si ponderamos por el plazo esta diferencia aumenta a casi un 4%.

Como podemos ver, la diferencia entre deuda y equity es especialmente relevante cuando ponderamos por el plazo. Esto se debe a que los proyectos malos de equity se alargan mucho en el plazo arrastrando negativamente la rentabilidad de los proyectos de equity. En cambio, los proyectos de deuda, a excepción de Alhambra 18, son proyectos muy cumplidores.

Teniendo en cuanta todo lo anterior vemos que no solamente los proyectos de deuda superan sus rentabilidades objetivo, sino que además sacan hasta casi un 4% de rentabilidad a los proyectos de equity. 

En línea con las conclusiones del post anterior, me pregunto ¿es el formato deuda mejor que el de equity para proteger la rentabilidad de los inversores? Al final del día, en un proyecto de deuda estás protegido por un contrato de financiación que generalmente cuenta con una hipoteca sobre el proyecto. Por tanto, si el promotor no quiere que le ejecuten el proyecto y perder su inversión, va a tener que pagar todo el capital e interés pendiente a los prestamistas. 

Además, cuando el promotor excede la fecha de vencimiento del préstamo, va a tener incentivos elevados para amortizar nuestro préstamo, ya que va a tener que (i) refinanciar el préstamo a un mayor interés o (ii) en caso de que no se alcance a un acuerdo entre las partes, va a tener que pagar intereses de demora. Todo esto va a convertir nuestra financiación en un préstamo caro que el promotor querrá quitarse de encima.

No obstante, cuando participamos en un proyecto de equity, la situación es bien distinta, ya que en la gran mayoría de los casos no nos queda más remedio que confiar en la gestión del promotor y aguantar hasta que finalice el proyecto, ya sea con un retraso de dos meses o  de dos años.

Anexo - Recálculo de TIR consinderando la Fecha de Financiación 

Las TIR comentadas en este post, son rentabilidades aportadas por Urbanitae.
En sus calculos Urbanitae considera que la inversion comienza en el momento de concesión del préstamo, no obstante la rentabilidad real del inversor comienza cuando se financia el proyecto, no cuando se concede el préstamo.

En esta línea he recalculado las rentabilidades utilizando la Fecha de Financiación, la Fecha de Finanlización y la Rentabilidad CoC (Cash on cash/ rentabilidad total sin considerar el plazo) publicadas por urbanitae.

No obstante, otro matiz, este cálculo, tampoco es totalmente correcto ya que en algunos proyectos hay amortizaciones parciales (las cuales no estan disponibles) antes de la fecha final, lo que podría cambiar ligeramente la TIR obtenida. 
 
Los resultados obtenidos serían los siguientes:

De esta manera, podemos concluir que, si recalculamos la TIR usando la Fecha Financiacion, tendriamos una TIR de 12.1% en lugar de un 13.5% publicado por la plataforma, es decir un 1.4% menos de rentabilidad.

En cualquier caso, la rentabilidad de 12.1% sigue siendo muy positiva y seguiría estando por encima del 11.2% inicial estimado, concretamente un 0.9% por encima.