Estructura de Financiación de un Proyecto de Crowdfunding Inmobiliario

Una vez explicadas las diferentes fases de un proyecto inmobiliario, vamos a tratar la forma de financiar un proyecto.

La primero que debes de tener en cuenta, es que cuando participas en un proyecto de crowdfunding puedes participar en el capital o en la deuda del proyecto.

Proyectos de Equity/Fondos propios/Plusvalías/Accionista:

Hay múltiples formas para referirse a los proyectos de “equity”, que es el término anglosajón, invertir en equity significa tener participaciones en el capital de la empresa y, por ende, ser accionistas de la misma, teniendo capacidad de decisión sobre la sociedad. A estos proyectos también se les conoce con el termino de plusvalía.

En los proyectos de equity, los promotores están buscando un socio que entré a su mismo nivel en la sociedad y aporté capital para el desarrollo de la promoción. Este dinero normalmente ira destinado a financiar parte de la compra del suelo y los costes de construcción.

Cuando inviertes en el equity de un proyecto, te conviertes en dueño del proyecto y por tanto estás expuesto al devenir del mismo para lo bueno y paro lo malo, por tanto, si el proyecto va muy bien recibirás una rentabilidad muy buena, pero si va mal serás el primero en estar afectado.

En caso de que el proyecto tenga deuda, los inversores en equity, solo cobrarán, cuando se hayan liquidado todas las deudas pendientes que tenga el proyecto.

Dentro de los proyectos de equity, hay un gran rango de oportunidades, desde proyectos de rentas con rentabilidades de un 5% y un riesgo muy reducido, hasta de rentabilidades anuales por encima de un 15% en proyectos de obra nueva. Los proyectos de equity son los proyectos que mas rentabilidad dan, pero también son los proyectos cuya rentabilidad tiene mayor variabilidad.

Proyectos de Deuda

En el caso de proyectos de deuda, estas participando en el proyecto como prestamista, es decir, estás dando un préstamo bajo unas condiciones definidas en un contrato de financiación, a un tipo de interés fijado y por un periodo de tiempo determinado.

Ser prestamista de un proyecto, es mas seguro que ser accionista ya que si el proyecto va mal, el primero en sufrir las pérdidas va a ser el accionista, por lo que tenemos un “colchón de protección” que es el equity del proyecto que nos protegerá ante potenciales problemas. Por poner un ejemplo, si un proyecto se financia con un 80% de deuda y 20% de capital, el proyecto podrá sufrir pérdidas hasta un 20% y el principal de préstamo no se verá afectado.

Por tanto, cuando participes en un proyecto como prestamista cuanto mayor sea el peso del equity en el proyecto mayor será tu protección. Asimismo, hasta que los accionistas devuelvan el principal del préstamo y todos los intereses devengados, el accionista no podrá cobrar nada.

Los proyectos de deuda suelen venir acompañados de una garantía de primer rango sobre las fincas donde se va a desarrolar la promoción inmobiliaria. Esto quiere decir que en caso de que el deudor no devuelva el préstamo en tiempo y forma, los prestamistas tienen derecho a ejecutar la hipoteca y hacerse con el control del activo con el objetivo de venderlo y repagar el principal del préstamo y los intereses devengados.

Aunque muchos menos habitual, también podrás encontrar garantías de segundo rango. En estas financiaciones tienes que ser consciente, que en caso de que las cosas vayan mal, primero se pagará la deuda de primer rango (con su correspondiente interés) y luego se pagará la deuda de segundo rango.

De cara a explicar este concepto, voy a poner un ejercicio muy sencillo donde asumiré que los préstamos no generan intereses. Supongamos que tenemos una sociedad cuya financiación se compone de la siguiente estructura:

• Deuda con garantía de primer rango: 35%
• Deuda con garantía de segundo rango: 35%
• Equity: 30%

Supongamos que la sociedad tiene una pérdida de un 40%, el tramo de equity sería el primero en verse afectado, de hecho, desaparecería completamente y todavía quedaría un 10% de pérdida que tendría que ser asumida por los prestamistas con garantía de segundo rango. Por último, la deuda con garantía de primer rango no perdería nada.

Por tanto, ojo con las garantías de segundo rango, no nos den la falsa ilusión de protección. Dicho esto, en los proyectos que he visto prestamos con garantías de segundo rango son proyectos con la obra encaminada y con altas preventas.

Asimismo, añadir que estos préstamos, salvo contadas excepciones, son financiaciones “sin recurso”, es decir, si el proyecto va mal no podemos ir contra los bienes de la empresa promotora, nuestra financiación solamente se puede repagar con los flujos que genere el proyecto.

Por último, comentar que actualmente están sacando muchos proyectos de deuda con rentabilidades de 10% y garantía hipotecaria de primer grado.

TIR Preferente (subtipo de equity)

Además, de los proyectos de equity y deuda comentados anteriormente, También se puede participar en proyectos con una remuneración preferente/ TIR preferente sobre el equity aportado. Estos proyectos son un híbrido entre deuda y equity (aunque están clasificados como equity/plusvalía).

En estos proyectos, el promotor no recuperará su equity ni tendrá derecho a beneficio hasta que los inversores de la plataforma hayan recuperado su capital y este sea retribuido al porcentaje anual definido en el contrato de socios.

Por poner un ejemplo, si la TIR preferente ha sido definida en un 15%, esto quiere decir, que hasta que los inversores no hayan recibido un 15% de retribución anual el promotor no puede cobrará nada. Una vez alcanza la TIR preferente, el remanente del beneficio se repartirá en funcion de los acordado entre los socios, por ejemplo, podría ser el 62% para el gestor y el 38% restante para los inversores de la plataforma.

Estos proyectos son bastante atractivos, porque hay una alineación de intereses muy alta, ya que el promotor, que es el que mejor conoce el proyecto, está dispuesto a renunciar a la primera línea de rentabilidad, lo que demuestra que el promotor tiene una convicción muy elevada en el proyecto.

Para finalizar aclarar, que todos los tipos de financiación comentados anteriormente los puede encontrar de diferentes formas, desde estructuras 100% equity a una estructura que combine equity, TIR preferente y deuda. La estructura final dependerá de la negociación que haya entre la plataforma de crowdfunding y la promotora.