Fases de un proyecto inmobiliario

Los proyectos de crowdfunding inmobiliario en los que puedes participar pasan por diferentes etapas, puedes encontrar proyectos que están en una fase muy incipiente donde lo único que hay es un suelo, hasta proyectos que consisten en como comprar una vivienda construida y ponerla en alquiler.

De una manera simplista, clasificaré las fases de los proyectos que te puedes encontrar en estas plataformas en tres, desarrollo, construcción y edificios construidos:

Desarrollo:

Es la fase previa a la construcción, en esta etapa todavía no están todos los permisos para empezar a construir. Son proyectos con un periodo temporal bastante amplio (más de dos años), por tanto, son proyectos con mayor riesgo, ya que pueden pasar muchas cosas hasta que se terminen de construir y se entreguen las viviendas. En esta fase, el riesgo más relevante, es que la situación económica del país empeore y no se pueden vender las viviendas a los precios proyectados. Pero también, hay otros riesgos como, por ejemplo, que te pille un un periodo inflacionista, como ha pasado recientemente y provoque que los costes de construcción que tenías proyectadas se queden totalmente desalineados. También puedes tener problemas con las cadenas de suministro, y que como consecuencia del retraso en la entrega de materiales tengas retrasos sustancialmente en los plazos de entrega de las viviendas.

Personalmente, no soy muy fan de proyectos que carecen de licencia, ya que pueden sufrir importantes retrasos y el plan de negocio de la promoción se puede quedar totalmente desfasados ya se por aumento de costes, desviación en plazo o caída de los precios de venta. También es verdad que son los proyectos que tienen las mayores rentabilidades estimadas.

Por último, comentar que el otorgamiento de la licencia depende de administraciones públicas y es el factor, más difícil de predecir y el que históricamente más dolores de cabeza a dado en las plataformas.

Construcción:

Para que un proyecto pueda iniciar la construcción necesitará:

Licencia de obras: El promotor debe de tener todos los permisos y licencias para poder iniciar la construcción.

Contrato de obras: La empresa promotora deberá licitar el contrato de construcción y deberá cerrar el mismo con una constructora.

Porcentaje de preventas: En España los bancos exigirán un porcentaje de preventas de en torno al 50%, para otorgar el préstamo promotor. También puede ser que el proyecto se financie todo con equity/recursos propios y no se necesite préstamo promotor, o puede ser que la oportunidad de inversión consista en que los inversores sean los prestamistas del proyecto por lo tampoco necesitaríamos que préstamo bancario. O también puede ser que la financiación sea aportada por algún fondo de inversiones alternativas y no tenga este requisito de preventas.

Financiación: El último factor necesario es que el proyecto cuente con fondos necesarios para iniciar la construcción. La mayoría de los proyectos cuentan con toda la financiación asegurada desde el minuto uno que empieza la construcción. No obstante, también hay muchos otros proyectos, que se van financiando por fases, y van levantando el capital acorde a sus necesidades de financiación. Aquí es importante ser consciente, que habría un riesgo añadido de financiación, ya que en caso de que el sector inmobiliario entrase en crisis, podría haber problemas en levantar la financiación necesaria para completar la construcción. En caso de no lograr la financiación necesaria los inversores se quedarían con un esqueleto de hormigón como paso múltiples veces en la burbuja inmobiliaria.

Esta fase me parece que hay proyectos muy interesantes, ya que puedes encontrar proyectos con altas rentabilidades y a su vez, tener acotados la mayoría de los riesgos comentados y, está muy cerca de iniciar la construcción del proyecto. Por ejemplo, recientemente ha salido proyecto un proyecto con una TIR 15% que ya estaba en construcción y cumplía todos los puntos descritos anteriormente.

Por último, indicar un plazo conservador para comenzar a construir las viviendas y entregarlas a los nuevos propietarios es de dos años.

Edificios construidos

Muchos proyectos consisten en la compra de edificios/locales/pisos que se reforman para ser posteriormente comercializados y obtener una rentabilidad.

El uso que se le puede dar a estos inmuebles puede ser para a para su posterior alquiler o venta:

Rentas:  Estos proyectos consisten en la compra de un local, su reforma y posterior alquiler. Podemos encontrar desde locales comerciales para ser alquilados a empresas, pero también podemos ver la compra de inmuebles para su posterior alquiler tradicional, turístico, o de habitaciones.

House flipping: Consiste en la compra de una vivienda, su reforma y posterior venta, a un precio superior. Estos proyectos no tienen una duración muy larga, su principal riesgo es que en el plazo desde que compren el piso hasta que lo comercialicen, la economía no vaya demasiado bien y no se pueda vender el piso al precio proyectado.