La decisión más importante

Decidir con que plataforma operar muy probablemente sea la decisión más importante. La labor de estas plataformas va más allá de unir a promotoras e inversores, su labor más relevante es filtrar las operaciones que presentarán a sus inversores.

La plataforma con la que decidas operar se va a encargar:

Valora el plan de negocio: La plataforma va a analizar la viabilidad del plan de negocio presentado por el promotor. Entre otras cosas, se va a encargar de contratar a una tasadora para validar que los precios de venta presentados son realistas, verificar que los costes de construcción no sean demasiado optimistas, estudiar si los plazos propuestos por el promotor tienen sentido.

Decidir que riesgos asumir: La plataforma tendrá que determinar que riesgos quiere asumir, es decir, si están cómodos con el nivel de preventas, si quieren asumir el riesgo de licencia, si el nivel de apalancamiento financiero presentado es razonable, si confían en el promotor.

Revisar la documentación: Se tendrán que revisar la documentación presentada por el promotor. Por ejemplo, que la nota simple no tenga cargas, que las licencias y permisos estén en orden, etc.

Negociar los términos de financiación: Si a la plataforma le encajan la oportunidad presentada por el promotor se iniciará una fase de negociación entre plataforma y promotor para estructurar la operación. Ambas partes tendrán que acordar múltiples aspectos, los más relevantes, para proyectos de deuda son, el plazo, el tipo de interés y el paquete de garantías o en el caso de proyectos de equity, el reparto de beneficios. 

Monitoring: Durante la vida de la operación va a ser la plataforma quien se encargue de supervisar y reportar a los inversores el avance de la operación. Además, en caso de que el proyecto no vaya como esperado, la plataforma será quien negociará (en nombre de los inversores) con el promotor y quien trabajará en darle una solución al proyecto.

Un fallo, en cualquier de estas labores puede ser crítico, por ello es fundamental decidir con que plataformas operar y con cuáles no. Si una plataforma se dedicase a ser un mero Marketplace que une promotores e inversores y no realizase buenas labores de Due Dilegence y filtrado de proyectos muy probablemente acabará siendo un desastre para los inversores minoristas.

Para que tengáis una referencia del número de oportunidades que llegan a descartar algunas plataformas, Urbanitae decía que al principio llegaba a desestimar el 95% de las propuestas que le llegaban.

¿Hay una alineación de intereses entre plataforma e inversores?

El modelo de negocio de estas plataformas consiste en levantar capital para el promotor y a cambio se llevan una comisión de aproximadamente el 5% del dinero financiado. Como podéis ver, las plataformas no ponen capital de su bolsillo para desarrollar el proyecto. Entonces, lo primero que te puede venir a la cabeza es que no existe una alineación de interés entre plataforma e inversores, ya que se cobra la comisión independientemente del resultado del proyecto.  

A primera vista, te puede parecer, que efectivamente no hay una alineación, no obstante, esto no es del todo cierto ya que, si las plataformas quieren seguir sacando proyectos en el futuro y que estos se llenen, deben de cuidar mucho que sus proyectos funcionen. Si una plataforma tiene varios proyectos que han sido un desastre, será muy complicado que esa plataforma pueda seguir sacando proyectos. Por tanto, para que estas plataformas sean viables en el largo plazo, necesiten tener proyectos rentables que devuelvan el dinero a sus inversores y que cumplan con las expectativas prometidas.

Track Record

Enlazando con el punto interior no hay mejor publicidad para cualquier entidad que se decida a gestionar capital de terceros que haber obtenido buenas rentabilidades históricas. Esto aplica para cualquier entidad que quiera gestionar, ya sea un fondo de inversión o una firma de private equity.

Cuando accedéis a una plataforma de crowdfunding deberíais de poder ver fácilmente sus retornos históricos publicados. En caso de que no tengan información publicada sobre sus rentabilidades históricas será porque llevan poco tiempo operando y no tiene proyectos cerrados o porque la rentabilidad obtenida no ha sido muy buena.

Aquí os dejo con las cifras reportadas de las principales plataformas inmobiliarias que hay en España:

Urbanitae: 160 proyectos, +€340M financiados (de los cuales €50M ya devueltos), TIR media 13%

Civislend: 83 proyectos (de las cuales 41 completados), +€106M financiados, TIR media 10%

Wecity: 70 proyectos, +€95M financiados (de los cuales €49M ya devueltos), TIR media 12,6%

StockCrowd IN: +€94M financiados (de los cuales €67M ya devueltos), TIR media 10%.

Os dejo enlace con sus estadísticas detalladas, https://www.stockcrowdin.com/in/estadisticas StockCrowd IN, además de financiar proyectos inmobiliarios también financia préstamos corporativos. Personalmente, no participo en la financiación a empresas, ya que no tengo una opinión en los sectores que están prestando el dinero, por lo que dependes totalmente del análisis que haya hecho la plataforma. Otro aspecto importante, es que, en caso de impago, no tienes las garantías de que tienes en un proyecto inmobiliario (esto podría dar para una nueva entrada en el blog).  

En relación con las rentabilidades obtenidas, hacer un inciso. Hasta donde yo sé, no hay una regulación que determine la forma de reportar las rentabilidades históricas, por lo tanto, depende de los criterios que asuma cada plataforma. Por poner un ejemplo, cuando se reportan las rentabilidades históricas, se suele asumir como fecha de inicio, la fecha de formalización de la inversión y no cuando sale el dinero del wallet del inversor, que es cuando realmente empieza el proyecto para el inversor.

Para los que le interese os dejo aquí enlace de referidos, por lo cuales te puedes llevaras un incentivo de 25€-75€ en tu primera inversión.

Urbanitae: https://urbanitae.com/es/invitado?access=U016510

Civislend: https://www.civislend.com/registro?referrer=dOrYyAvrBa

Código Wecity:  cz67yw

StockCrowd IN: https://boin.stockcrowdin.com/create-account?pbacode=HIKC2N  /HIKC2N

 

Por último, matizar que tienes disponibles muchísimas oportunidades de inversión, hay muchas plataformas en el mercado, algunas funcionan bien, otras no, por lo que mejor ser selectivo y operar con aquellas que históricamente han demostrado un saber hacer.

En esta línea, os dejo con una cita de Warren Buffet para terminar“The difference between successful people and really successful people is that really successful people say no to almost everything.”