La importancia de los ratios LTV/LTC

En este post voy a comentar la importancia de los ratios LTV y LTC en la financiación de un proyecto inmobiliario.

Loan to Value (LTV)

El ratio LTV se calcula dividiendo el importe del préstamo (Loan) respecto al valor del activo que está financiando (Value), es decir, el LTV indica la proporción de la deuda respecto al valor del proyecto.

La valoración de los activos se realiza mediante una tasación por parte de una empresa tasadora. Las tasadoras son empresas dedicadas a la valoración de activos inmobiliarios. Su valoración se basará en, entre otros, en la ubicación, tamaño, orientación, calidades de la vivienda. Por tanto, cuando financiamos un proyecto estamos poniendo un elevado grado de confianza en el trabajo realizado por la tasadora.

Cuando estéis analizando un proyecto inmobiliario podéis encontrar el LTV calculado sobre:

·       el valor actual.

·       o el valor del inmueble sobre hipótesis de edificio terminado (HET)

Las valoraciones sobre hipótesis de edificio terminado se realizan sobre el valor que previsiblemente podrá alcanzar el inmueble si se construye en los plazos y características estimadas, es decir, la tasación del activo se realiza sobre el precio que tendría inmueble terminado.

Loan to Cost (LTC)

Además, del LTV tenemos el LTC, que compara el préstamo solicitado (Loan) con el coste total del proyecto (Cost). Mientras que el LTV toma como referencia el valor de tasación del activo, el LTC, se utiliza para comparar el importe del préstamo respecto a los costes totales del proyecto. 

Este ratio te indica la cantidad de equity que pone el promotor. Es decir un LTC del 60%, te dice que el 60% del proyecto está financiado por la deuda y el 40% restante por el equity.

¿Cómo interpreto los ratios?

Para que os sirva como referencia, la banca como norma general no financia ratios LTV/LTC por encima del 80%, por lo que es un buen punto de referencia para saber qué proyectos están muy apalancados y cuáles no.

Cuanto más bajo sean estos ratios mejor, mayor será el colchón de protección en caso de que las cosas vayan mal. Por ejemplo, si financias una operación con un LTV del 50%, el activo tendría que perder un 50% del valor para afectar a la devolución del principal de tu préstamo.

Por otro lado, poniendo un ejemplo, un poco exagerado, si te estuvieran ofreciendo financiar un proyecto con unos ratios de un 90% probamente te saldría mucho mejor estar en el equity y ser retribuido como tal, ya que un proyecto tan apalancado, a poco que vayan mal las cosas tu préstamo se va a ver afectado.

Por otro lado, el LTV que exijas también varía mucho del estado del proyecto. Si tienes un proyecto que está muy encaminado, es decir, con ventas muy altas y una obra en estado avanzado puedes aceptar un LTV mas alto, ya que el riesgo comercial y de obra están muy acotados.

Asimismo, también debes de considerar que activo estás financiado, no es lo mismo estar dar un préstamo a un inmueble en pleno barrio de salamanca, que a un suelo sin licencia a las afueras de una ciudad mediana. En este último caso deberás exigir un apalancamiento mucho más moderado.

Por último, comentar que este post está enfocado en proyectos de deuda, pero las conclusiones son aplicables tanto para proyectos de equity como de deuda.  Si estas en un proyecto de plusvalías muy apalancado y el proyecto no va bien (e.g. aumento de costes, caída de precios en inmuebles) tu equity desaparecerá mucho más rápido. El apalancamiento es un arma de doble filo que puede multiplicar tus beneficios, pero también tus perdidas.