Riesgos de la promoción inmobiliaria
“Regla nº1 no pierdas dinero, Regla número dos, no olvides la norma número 1” Warren Buffet
En cualquier inversión que realices lo más importante son los riesgos que
estas asumiendo. En este post vamos a tratar los principales peligros a los que
se enfrenta un inversor y que mecanismos de protección existen.
Debes ser consciente que cuando estos riesgos se materializan se produce
una reducción de la TIR de la inversión ya sea por mayores costes, menores
precios de venta o mayores plazos.
Los riesgos comentados en este post están enfocados en un inversor en
equity que participa en una promoción inmobiliaria, igualmente estos riesgos son
extrapolables para un proyecto de deuda.
Riesgo Comercial
El riesgo comercial consiste en que las proyecciones de venta no se
materialicen y haya que bajar los precios de venta con su consiguiente impacto
en ingresos y plazo, ya que, al no poder vender al precio deseado, la promoción
se tendrá que comercializar durante un mayor periodo de tiempo y, por consiguiente,
se retrasará la devolución de la inversión.
El riesgo comercial varía sustancialmente en función del proyecto en el que estemos participando, hay algunos proyectos cuyos ingresos estimados tiene de mucha visibilidad, pero esto no siempre es así. Voy a por poner unos ejemplos totalmente opuestos para explicarlo.
- Poca visibilidad: En un extremo podemos encontrarnos un proyecto que consiste un suelo sin licencia, sin preventas cuya comercialización se va a iniciar en un plazo superior a un año. Otro ejemplo sería, un proyecto que consiste en la construcción de un inmueble de oficinas que se van a alquilar durante los primeros años y cuya venta está proyectada dentro de 4 años, por razones obvias, no podemos saber qué precios de venta tendremos dentro de 4 años.
- Mucha visibilidad: En el lado opuesto, podemos tener un proyecto que sale comercializado al 100% y con una obra muy avanzada. En este proyecto el único riesgo comercial es que algún comprador se caiga. En este caso, el vendedor fallido deberá de pagar una penalización y habrá que buscar un nuevo comprador.
El riesgo comercial, también dependerá de las características de activo:
- Número de unidades: Si tenemos una promoción de múltiples unidades, el riesgo de comercialización poco a poco se ira mitigando, en cambio, si es una villa el riesgo de comercialización estará totalmente abierto hasta que se efectué la única venta.
- Estrategia de comercialización: La estrategia de la promotora determinará cuando se mitigará el riesgo comercial. La promotora puede optar por vender una buena parte de la promoción sobre plano o en el lado opuesto, como suele ocurrir con las viviendas premium, la promotora puede optar por comercializar la promoción cuando esté totalmente construido. Al final es un trade-off entre maximizar ventas y minimizar el riesgo comercial.
Riesgo Permisos y Licencias
La obtención de los permisos y licencias necesarios es uno de los grandes riesgos
de un proyecto inmobiliario. Para que os sirva como referencia, es un riesgo que un banco en ningún caso esta dispuesto a asumir La burocracia asociada a la obtención de la
licencia de obra y otros permisos es difícil de predecir, lo que implica una gran
incertidumbre en los plazos estimados de un proyecto. Aclarar que en
cualquier caso la Administración no puede denegar la licencia, sino que la
Administración exigirá las modificaciones pertinentes para lograr su concesión.
Históricamente la obtención de licencias ha jugado malas pasadas y ha
provocado el retraso de múltiples proyectos en la plataforma de Urbanitae.
Personalmente, prefiero evitar jugar a la “lotería” de la licencia de construcción, ya que puedes encontrar proyectos con buenas rentabilidades sin necesidad de asumir este riesgo. Igualmente, en algunos proyectos sí que entro en el riesgo de licencia, ya sea porque se indica que está muy cerca de su obtención o por que la rentabilidad es muy alta. En cualquier caso, en mi portfolio tengo un límite máximo en proyectos sin licencia ya que son proyectos que están muy abiertos en plazo (más de 2 años) y, por tanto, estás muy expuesto a la evolución de la economía.
Riesgo de Construcción
Este riesgo consiste en que se produzcan sobrecostes y retrasos en la
construcción de las viviendas.
Desafortunadamente la construcción de promociones inmobiliaria no se hace
con contratos llave en mano (i.e. a precio cerrado), como puede suceder en otro
tipo de sectores (edificios hoteleros, oficinas, proyectos de parques
fotovoltaicos, entre otros). Esto supone que si el proyecto tiene sobrecostes
los inversores en equity deberán asumir dichos sobrecostes con el consiguiente
impacto en TIR.
Matizar que los sobrecostes también han sido uno de los puntos que más han
penalizado la TIR de muchos proyectos de Urbanitae, que se han visto afectado
por la crisis infraccionaría.
Riesgo de Financiación
Si la promoción está financiada 100% con equity desde el inicio de
construcción no tendremos que asumir ningún riesgo de financiación, no
obstante, esto no suele ser la situación más común.
Lo más habitual es participar en una promoción inmobiliaria que no cuenta
con todos los fondos necesarios para llevar a cabo la construcción y que tendrá
que solicitar un préstamo promotor a una entidad bancaria.
Para conseguir, este préstamo promotor, se requerirá tener la licencia de
construcción y contar con un nivel de preventas de alrededor de un 50%. Si
estos hitos se retrasan, supondrán un retraso en el inicio de la construcción (a
no ser que haya equity disponible para el inicio de la construcción).
En caso de que los hitos necesarios para firmar el préstamo promotor no se consigan, habría que plantearse diferentes alternativas:
- Recurrir a financiación alternativa. Los fondos de inversión alternativa son más laxos con sus requerimientos, exigirán menos preventas, pero también son más caros.
- Renunciar al proyecto y vender el activo. Si el proyecto no puede salir adelante, habría vender el suelo y devolver el dinero a los inversores. De hecho, esto ya pasó en el proyecto de Juan Portas de Urbanitae, el proyecto no tuvo atracción comercial, no siendo capaz de generar preventas necesarias y por ende, no pudo obtener el préstamo promotor y se decidió vender el suelo a un tercero, afortunadamente los inversores no tuvimos que asumir ninguna pérdida de capital.
- Replantear íntegramente el plan de negocio y rediseñar el proyecto.
Adicionalmente, dentro de la sección de riesgos financieros, hacer mención
especial a los proyectos que se financian por fases/tramos, y que van
levantando el capital acorde a sus necesidades de obra. Aquí es importante ser
consciente, que habría un riesgo añadido, ya que en caso de que el sector
inmobiliario entrase en crisis, podría haber problemas en levantar la
financiación necesaria para finalizar la construcción. En caso de no lograr levantar
la financiación necesaria, los inversores se quedarían con un esqueleto de
hormigón que tendrían que vender con un importante descuento.
Proyecto Perfecto
Para finalizar, voy a poner un ejemplo puramente teórico de cómo
sería un proyecto perfecto desde un punto de vista de riesgos.
A la hora de realizar el desembolso, el proyecto debería de cumplir los siguientes hitos:
- Comercialización: 100% vendido desde el primer momento y las ventas formalizadas mediante contratos de compraventa
- Permisos y licencias: Todos los permisos están debidamente obtenidos
- Construcción: La construcción esta acordada a precio cerrado y hay compensaciones en caso de que se produzcan demoras
- Financiación: Se ha obtenido la financiación para toda la construcción. Y, además, se ha obtenido a tipo fijo (cerrando el riesgo de tipo de interés)
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