Analizando el Mercado Inmobiliario Español: El gran desajuste entre oferta y demanda
Dados los incrementos de precios en el mercado inmobiliario español. El objetivo de este post es analizar si estamos invirtiendo en un mercado sobrecalentado o nos encontramos en un mercado que no muestra síntomas de excesos. Para realizar este análisis nos vamos a apoyar en el último informe publicado por parte del Banco de España en abril de 2024 el “Informe Anual 2023”.
En esta línea, vamos a
analizar las dinámicas de oferta y demanda:
Demanda
El crecimiento
demográfico de los últimos años (1,2% en 2023 y 0,8% en 2022) se ha trasladado
en un incremento sustancial del número de hogares. De esta manera, si en 2015
teníamos un crecimiento de hogares de 50.000 unidades (la cifra más baja desde
1980) en 2022, 2023 hay 275.000 hogares nuevos (ver gráfico inferior). Es
decir, por el lado de la demanda ha habido un incremento muy sustancial, de más
de 5 veces desde 2015.
Oferta
Por el otro lado, tenemos
la oferta de vivienda nueva que a diferencia de la demanda está marcada por su falta
de flexibilidad.
Cuando finalizó la crisis
inmobiliaria de 2008 había de stock de vivienda muy relevante sin vender, lo
que provocó que la construcción de obra nueva se redujera bruscamente. Para que
os hagáis una idea de la reducción en la construcción de obra nueva, si en el
boom inmobiliario se alcanzó la cantidad friolera de 650.000 viviendas anuales,
esta cantidad se redujo hasta 45.000 unidades en 2016 (14 veces menos).
Desde 2016, la
construcción obra nueva se ha recuperado lentamente, hasta estabilizarse en
torno a las 90.000 unidades anuales, a partir de 2021 (ver gráfico inferior). Este
importe está sustancialmente por debajo de la creación de familias en 2022 y
2023, un hecho sin precedentes en la historia reciente del mercado
inmobiliario español, que tradicionalmente se ha caracterizado por que la oferta
de vivienda nueva ha crecido por encima de la creación de hogares.
Si cruzamos la oferta y la demanda, en el siguiente gráfico, podemos ver los desequilibrios acumulados.
Si observamos el gráfico
superior podemos ver que desde 2020 la vivienda terminada está por debajo de la
creación de hogares y como a partir de 2021, se produce un gran déficit de
vivienda de obra nueva.
Como consecuencia del
desfase entre oferta y demanda solamente durante 2022 y 2023 se ha producido un
déficit acumulado de 375.000 viviendas. Si, además, tenemos en cuenta
que las previsiones del Banco de España implican para 2024 y 2025 un déficit
adicional superior a las 225.000 viviendas. No presentaríamos en 2026 con un
déficit de 600.000 viviendas. Por tanto, podemos concluir que estamos en
un mercado muy tensionado con una clara falta de oferta que está llevando a
que los precios de los inmuebles suban con intensidad.
Por todo lo anterior, ante semejante desequilibrio, lo más razonable es
esperar que los precios no bajen. Es verdad que, por el lado de la demanda,
puede haber factores que provoquen una caída sustancial de la misma, por
ejemplo, una crisis económica. No obstante, por el lado la oferta, de aquí a
dos años no podemos esperar muchos cambios, ya que el plazo de convertir un
suelo sin licencia en una vivienda terminada es superior a dos años.
¿Cómo afectan estas
dinámicas a los proyectos de Crowdfunding?
Este desfase entre oferta
y demanda obviamente, está afectando positivamente a los proyectos de crowdfunding,
desde que estas plataformas empezaron a operar se están beneficiando de una
constante subida de precios. Esto en gran medida explicaría porque en las
principales plataformas no se conocen proyectos en los que haya habido perdida
de capital para los inversores.
¿Cómo me posiciono en
mi cartera de Crowdfunding?
Si, además de beneficiarte
de un mercado con una falta evidente de oferta. Inviertes en préstamos con LTV
razonables en los que el promotor/equity pone al menos un 30% de la financiación
total del proyecto. Esto supone que para perder dinero como prestamista el
proyecto tendría que perder primero el 30% del capital puesto por el equity
y dadas las actuales dinámicas del mercado de vivienda, no es un escenario muy
probable (otra cosa es que el proyecto tenga problemas de carácter técnico/construcción).
Por todo lo anterior, personalmente estoy concentrándome en inversiones de
deuda que dan un 10% ya que considero que la rentabilidad-riesgo es bastante
atractiva. Actualmente, con carácter semanal se puede encontrar estas
inversiones en plataformas como Civislend y Wecity.
Respecto a los proyectos
de equity también deberían ir bien, otra cosa, es que no estén trasladando ese
mayor riesgo en mayores rentabilidades, como ya comentamos en los post:
Analizando las rentabilidades de Urbanitae
¿están funcionando los proyectos de equity?
Por último, indicar que al
invertir en estas plataformas estás realizando una labor positiva para la
sociedad, el acceso a la compra vivienda se está convirtiendo en algo cada vez
más difícil para mucha gente y uno de los factores que esta lastrando la
construcción de vivienda es la falta de inversión en el sector.
A continuación, os dejo los siguientes enlaces/referidos:
- Informe banco de España: Informe Anual 2023. Capítulo 4
- Enlace Referido Civislend: https://www.civislend.com/registro?referrer=dOrYyAvrBa (te dan de 25€-75€)
- Referido Wecity: cz67yw (te dan 50€)
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