¿Qué garantías tenemos en un proyecto de Crowdfunding?

Un tema imprescindible por el que presto dinero en plataformas de crowdfunding inmobiliario y no invierto en otro tipo de crowdfundings (e.g préstamos a empresas, factoring, capital semilla) es por el paquete de garantías que hay detrás.

Es muy diferente hacer un préstamo sin garantías a una empresa del sector farmacéutico (por poner un ejemplo) que dar un préstamo inmobiliario que tenga una garantía hipotecaria asociada. En el primer caso, dependes plenamente del buen análisis que haya hecho el analista/plataforma de turno sobre la empresa a la que se va a prestar dinero, mientras que, en el segundo caso, estás dando un préstamo que está avalado por un inmueble que potencialmente puede ser ejecutado en caso de que las cosas no vayan bien.

En primer lugar, aclarar que por normal general los proyectos de deuda en las plataformas de crowdfuding son financiaciones sin recurso, estos préstamos son otorgados a una sociedad vehículo (“SPV”) que va a llevar a cabo el desarrollo de la promoción y que, por tanto, no tenemos recurso contra la sociedad matriz. Por poner un ejemplo, si Aedas Homes realiza una promoción, y no va bien tendremos recurso contra la SPV del proyecto, pero no contra Aedas Homes.

Garantía hipotecaria

Con mucha diferencia, la garantía más relevante es la garantía hipotecaria. Un préstamo con garantía hipotecaria es una financiación en la que el deudor aporta como garantía de pago un suelo o un inmueble. Esto significa que los prestamistas pueden ejecutar el bien hipotecado ante un evento de impago por parte del promotor.

En las plataformas que comentamos en el post, Analizando los resultados de las principales plataformas de Crowdfunding en España, el bien hipotecado suele ser un suelo, ya que en la mayoría de los casos estás financiando préstamos puentes o promociones inmobiliarias en los que la vivienda todavía no se ha construido (y por tanto, no es hipotecable).

Dentro de la garantía hipotecaria podemos encontrar garantías de diferentes rangos. Cuando invierto en estas plataformas quiero tener una garantía de primer rango/grado. Esto implica que, si existen varias deudas sobre el inmueble/suelo hipotecado, en caso de ejecución, el dinero obtenido del embargo se utilizará para pagar primero la deuda de primer rango. Es decir, tener una hipoteca de primer grado significa tener prioridad de cobro respecto a los demás prestamistas existentes. De esta forma, si has dado un préstamo con garantía de segundo rango, en caso de impago no cobrarás hasta que el prestamista de primer rango haya recuperado su principal y todos los intereses devengados.

En estas plataformas, de vez en cuando podrás ver préstamos avalados con garantías de segundo rango, esto suele pasar en proyectos en que el promotor ha financiado la promoción con deuda bancaria (en primer rango), la obra ya está comenzada, por tanto se ha producido una reducción sustancial de los riesgos del proyecto, y el promotor decide liberar parte de su capital (para destinarlo a otros proyectos) de manera que el promotor sustituye su capital/equity por esta deuda subordinada, que tendrá en garantía el suelo hipotecado en segundo rango. Aquí, lo fundamental es saber, que en caso de que las cosas no fueran bien solamente se cobrará una vez que se haya liquidado la deuda bancaria. 

De cara a dejar claro este concepto, voy a poner un ejercicio teórico muy sencillo donde asumiré que los préstamos no generan intereses. Supongamos que tenemos una sociedad con la siguiente estructura de capital:

• Deuda con garantía de primer rango: 35%
• Deuda con garantía de segundo rango: 35%
• Equity: 30%

Supongamos que la sociedad tiene una pérdida de un 40%, el tramo de equity sería el primero en verse afectado, de hecho, desaparecería completamente y todavía quedaría un 10% de pérdida que tendría que ser asumida por los prestamistas con garantía de segundo rango. Por último, la deuda con garantía de primer rango no perdería nada.

Prenda sobre las participaciones sociales de la SPV

Ante un caso de impago esta garantía nos permite hacernos con el control de la SPV que está llevando a cabo el proyecto y, por tanto, de todos los activos que tenga esta sociedad.

Esta garantía es un añadido, de sustancialmente menor relevancia, que una garantía hipotecaria. Para que os hagáis una idea, si estuviéramos invirtiendo en un proyecto cuyo suelo estuviera hipotecado en favor del banco y nosotros como prestamista tuviéramos pignoradas las participaciones de la SPV, en caso de que el proyecto no fuera bien, el banco ejecutaría su hipoteca, y nosotros cobraríamos con el dinero sobrante una vez que se hubiera repagado íntegramente la deuda bancaria.

Por tanto, está bien tener una garantía sobre las participaciones de la SPV, pero hay que tener en cuenta que si el suelo esta hipotecado en favor de un tercero, esta garantía es de limitado valor.

Garantía Corporativa de la sociedad matriz

Excepcionalmente, podemos tener garantía a la sociedad matriz. Poniendo un ejemplo, si Aedas Homes realiza una promoción, y nos da una garantía de la sociedad matriz, en caso, de que el proyecto no fuera bien, además de tener recurso contra el propio proyecto, podríamos reclamar nuestra deuda a la sociedad matriz. En este caso, estaríamos hablando de un préstamo con recurso.

Garantía personal de los administradores

Muy esporádicamente se pueden ver garantías personales de los administradores de las sociedades promotoras, estas garantías serán tan buenas como patrimonio tenga el avalista en el momento que se ejecute la garantía.

Garantía sobre la devolución del IVA

Dentro de la plataforma de Wecity, de vez en cuando, se puede participar en financiaciones avaladas por la devolución del IVA por parte de la Agencia Tributaria.

Estas financiaciones se dimensionan por el importe de la devolución del IVA de la Agencia Tributaria, este derecho de crédito quedaría pignorado en favor de los inversores de Wecity y una vez se produzca el pago por parte de hacienda se procede a la cancelación del préstamo.

Promesa de hipoteca

La promesa de hipoteca es un compromiso por parte del deudor (promotor) que, ante un determinado evento, por ejemplo, el incumplimiento del contrato de financiación, se compromete a formalizar una hipoteca sobre un bien (e.g. suelo o inmueble del promotor). Es decir, si el promotor no realizase el pago de intereses correspondiente, se va a formalizar una hipoteca sobre el bien en cuestión.

La promesa de hipoteca es una alternativa a la hipoteca, cuando hay un alta de grado de confianza entre la plataforma y el promotor (e.g. Urbanitae con Grupanxon) y de esta forma se evita pagar el AJD (impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Conclusion

En resumidas cuentas, la garantía más relevante de todas sin ninguna duda es la garantía hipotecaria. En caso de que participemos en un proyecto de deuda y no tengamos otorgada una garantía hipotecaria de primer rango a nuestro favor, será imprescindible entender porque se ha optado por no formalizar hipoteca (¿ahorro fiscal?) o si se ha otorgado en favor de un tercero. En definitiva, entender las garantías del proyecto y conocer quien son los beneficiarios de las mismas, es imprescindible para valorar el riesgo del proyecto en el que estas invirtiendo.