Préstamo Puente

 

Préstamo Puente (Promoción inmobiliaria)

 

Es bastante habitual ver este tipo de financiación en las principales plataformas de crowdfunding inmobiliario. Este tipo de financiación es otorgada a un promotor que tiene un suelo (o un derecho de compra sobre el mismo) para llevar a cabo una promoción inmobiliaria, pero carece de la financiación necesaria para iniciar el proyecto.

¿Cuál es el objetivo de este tipo de financiación?

La finalidad de esta financiación es que el promotor pueda utilizar estos fondos para llevar a cabo las labores necesarias para comenzar el proyecto, tales como la adquisición del terreno, obtención de los permisos necesarios, contratación de la constructora, comenzar la comercialización.

¿Qué garantías tiene este proyecto?

En estas financiaciones tendremos el suelo hipotecado en favor de los prestamistas, es decir, en caso de impago, los prestamistas tienen derecho a ejecutar el activo, venderlo a un tercero y utilizar los ingresos obtenidos para repagar el préstamo.

Matizar que estas financiaciones son “sin recurso”, es decir, si el fuera mal no podemos ir contra la empresa promotora, nuestra garantía será el suelo hipotecado. Para más información sobre las garantías Link analsis de garantías

Adicionalmente, añadir que además de tener el suelo hipotecado es fundamental que el LTV de la financiación no sea muy alto, de manera que, si vienen mal dadas, y el proyecto no pudiera salir adelante, se pueda vender el suelo a un tercero y repagar nuestro préstamo e interés generados.

Recordemos, cuanto más bajo el LTV mejor, mayor colchón tendremos para salir airosos ante situaciones negativas. Personalmente, no me gustan LTV por encima del 70%.

¿Cómo se cancela nuestra financiación?

Una vez que el proyecto ha obtenido las licencias necesarias para empezar la construcción y tenga las preventas mínimas exigidas por la entidad financiera (alrededor de 50%) estará en condiciones de obtener el préstamo promotor. Una vez se firme el préstamo promotor, se utilizará el dinero de dicho préstamo para repagar nuestra posición.

¿Qué pasa si no es posible obtener el préstamo promotor?

En caso de no obtener los requisitos necesarios para el préstamo promotor (licencia de obras y preventas), el promotor tendrá que vender el suelo a un tercero o replantear el proyecto para poder obtener las preventas mínimas y licencia de obra. En caso de que el promotor siga adelante con el proyecto, tendrá que tomar una decisión financiera. El promotor podrá optar por i) extender el plazo del préstamo vigente (hasta que se obtengan licencias y preventas necesarias) o ii) buscar una refinanciación con un tercero (por ejemplo, un fondos de inversión, u otra plataforma de crowdfunding).

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