Inversiones Alternativas para el Pequeño Inversor

  Préstamo Puente (Promoción inmobiliaria)   Es bastante habitual ver este tipo de financiación en las principales plataformas de crowdfunding inmobiliario. Este tipo de financiación es otorgada a un promotor que tiene un suelo (o un derecho de compra sobre el mismo) para llevar a cabo una promoción inmobiliaria, pero carece de la financiación necesaria para iniciar el proyecto. ¿Cuál es el objetivo de este tipo de financiación? La finalidad de esta financiación es que el promotor pueda utilizar estos fondos para llevar a cabo las labores necesarias para comenzar el proyecto, tales como la adquisición del terreno, obtención de los permisos necesarios, contratación de la constructora, comenzar la comercialización. ¿Qué garantías tiene este proyecto? En estas financiaciones tendremos el suelo hipotecado en favor de los prestamistas, es decir, en caso de impago, los prestamistas tienen derecho a ejecutar el activo, venderlo a un tercero y utilizar los ingresos obtenid...

El sector inmobiliario es un sector muy intensivo en capital. Entre los gatos que va a tener que afrontar un promotor para llevar a cabo una promoción inmobiliaria se encuentra el pago del IVA relativo a la compra de las parcelas donde se va a llevar a cabo la promoción inmobiliaria. El IVA (Impuesto de Valor Añadido) es un impuesto que recae sobre el consumidor final y que se paga al adquirir un producto o servicio. En nuestro caso particular, el IVA recae sobre el comprador final de la vivienda nueva, por tanto, cuando el promotor realiza el pago del IVA en favor de la agencia tributaria, se genera un crédito de fiscal por parte de la Agencia Tributaria en favor del promotor. Como comentábamos al inicio, el sector inmobiliario es muy intensivo en capital, por tanto, el promotor con el objetivo de no descapitalizarse puede optar por “hacer liquido” este derecho de crédito (que tiene una alta certidumbre) solicitando un préstamo que tenga como garantía la devolución del IVA por par...

  Tras los buenos resultados obtenidos por parte de Hausera, me he decidió a probar la plataforma. Antes de empezar a invertir con ellos, he hecho un breve análisis que me gustaría compartir con vosotros, por si os sirve de ayuda. Primero de todo, destacar su track record, bastante excepcional hasta la fecha, con una rentabilidad histórica de un 17 %. Que yo sepa , es la rentabilidad más alta de plataformas/promotoras accesibles al publico general (tickets desde €100). A diferencia de plataformas como (Urbanitae, Civislend, o Wecity) que intermedian entre promotor e inversores, Hausera es una promotora que levanta directamente el capital de los inversores y que está focalizado en las ciudades de Murcia y Cartagena. En la siguiente tabla, podéis ver los resultados de las oportunidades completadas hasta la fecha, como podéis ver:  TIR Anualizada : Han obtenido una TIR anualizada del 17% Plazo : Son oportunidades con un plazo inferior a un año, con 9-10 meses de media Re...

Un tema imprescindible por el que presto dinero en plataformas de crowdfunding inmobiliario y no invierto en otro tipo de crowdfundings (e.g préstamos a empresas, factoring, capital semilla) es por el paquete de garantías que hay detrás. Es muy diferente hacer un préstamo sin garantías a una empresa del sector farmacéutico (por poner un ejemplo) que dar un préstamo inmobiliario que tenga una garantía hipotecaria asociada. En el primer caso, dependes plenamente del buen análisis que haya hecho el analista/plataforma de turno sobre la empresa a la que se va a prestar dinero, mientras que, en el segundo caso, estás dando un préstamo que está avalado por un inmueble que potencialmente puede ser ejecutado en caso de que las cosas no vayan bien. En primer lugar, aclarar que por normal general los proyectos de deuda en las plataformas de crowdfuding son financiaciones sin recurso , estos préstamos son otorgados a una sociedad vehículo (“SPV”) que va a llevar a cabo el desarrollo de la promo...

  Dados los incrementos de precios en el mercado inmobiliario español. El objetivo de este post es analizar si estamos invirtiendo en un mercado sobrecalentado o nos encontramos en un mercado que no muestra síntomas de excesos. Para realizar este análisis nos vamos a apoyar en el último informe publicado por parte del Banco de España en abril de 2024 el “Informe Anual 2023”.   En esta línea, vamos a analizar las dinámicas de oferta y demanda: Demanda El crecimiento demográfico de los últimos años (1,2% en 2023 y 0,8% en 2022) se ha trasladado en un incremento sustancial del número de hogares. De esta manera, si en 2015 teníamos un crecimiento de hogares de 50.000 unidades (la cifra más baja desde 1980) en 2022, 2023 hay 275.000 hogares nuevos (ver gráfico inferior). Es decir, por el lado de la demanda ha habido un incremento muy sustancial, de más de 5 veces desde 2015. Oferta Por el otro lado, tenemos la oferta de vivienda nueva que a diferencia de la demanda está m...

Aprovechando el cambio de año, me gustaría compartir los principales datos publicados por las mayores plataformas de Crowdfunding de España. Actualmente estas plataformas ya han levanto más de €600M de capital y se están convirtiendo en figuras cada vez más relevantes del sector inmobiliario español. Todas estas plataformas están operando desde 2020, por lo que me he decidido a recopilar los principales datos publicados por estas plataformas y hacer una comparativa. La siguiente tabla incluye las plataformas Urbanitae, Civislend, Wecity y StockCrowd In.  *Datos obtenidos de las respectivas paginas web de cada plataforma a 31/12/2024 Cuota de Mercado A nivel de capital levantado, la plataforma más relevante sin ninguna duda es Urbanitae, que ya ha levantado la friolera de 360 M€, lo que equivaldría al 60% de todo el capital financiado por las 4 plataformas, no obstante, Civislend (136M€) y Wecity (112M€) han financiado una gran cantidad de proyectos en lo que va de año....