Inversiones Alternativas para el Pequeño Inversor

En el post de hoy voy a hablar de la primera inversión que he realizado en Capital Privado. Está inversión ha sido posible gracias al reciente cambio regulatorio, que permite invertir en España en fondos de private equity a partir de un capital mínimo de €10.000. Crescenta es una plataforma dedicada a acercar la inversión en private equity/capital riesgo al pequeño inversor. Está tipología de inversion consiste en la compra de empresas privadas, es decir, que no cotizan en un mercado de valores. Destacar que uno los fundadores de Crescenta es Eduardo Navarro, cofundador de Urbanitae. Tras el éxito que está teniendo el crowdfunding inmobiliario, no me extrañaría que la inversión en capital privado por parte del inversor minorista tuviera un gran boom en los próximos años. En este post voy a hablar del fondo de Crescenta que está abierto para su comercialización y en el que he invertido, el fondo Private Equity Buyout Performers. El fondo se podrá adquirir hasta que alcance un t...

Decidir con que plataforma operar muy probablemente sea la decisión más importante. La labor de estas plataformas va más allá de unir a promotoras e inversores, su labor más relevante es filtrar las operaciones que presentarán a sus inversores. La plataforma con la que decidas operar se va a encargar: Valora el plan de negocio : La plataforma va a analizar la viabilidad del plan de negocio presentado por el promotor. Entre otras cosas, se va a encargar de contratar a una tasadora para validar que los precios de venta presentados son realistas, verificar que los costes de construcción no sean demasiado optimistas, estudiar si los plazos propuestos por el promotor tienen sentido. Decidir que riesgos asumir : La plataforma tendrá que determinar que riesgos quiere asumir, es decir, si están cómodos con el nivel de preventas, si quieren asumir el riesgo de licencia, si el nivel de apalancamiento financiero presentado es razonable, si confían en el promotor. Revisar la documentación : Se...

“Regla nº1 no pierdas dinero, Regla número dos, no olvides la norma número 1” Warren Buffet En cualquier inversión que realices lo más importante son los riesgos que estas asumiendo. En este post vamos a tratar los principales peligros a los que se enfrenta un inversor y que mecanismos de protección existen. Debes ser consciente que cuando estos riesgos se materializan se produce una reducción de la TIR de la inversión ya sea por mayores costes, menores precios de venta o mayores plazos. Los riesgos comentados en este post están enfocados en un inversor en equity que participa en una promoción inmobiliaria, igualmente estos riesgos son extrapolables para un proyecto de deuda. Riesgo Comercial El riesgo comercial consiste en que las proyecciones de venta no se materialicen y haya que bajar los precios de venta con su consiguiente impacto en ingresos y plazo, ya que, al no poder vender al precio deseado, la promoción se tendrá que comercializar durante un mayor periodo de tiemp...

En este post voy a comentar la importancia de los ratios LTV y LTC en la financiación de un proyecto inmobiliario. Loan to Value (LTV) El ratio LTV se calcula dividiendo el importe del préstamo (Loan) respecto al valor del activo que está financiando (Value), es decir, el LTV indica la proporción de la deuda respecto al valor del proyecto. La valoración de los activos se realiza mediante una tasación por parte de una empresa tasadora. Las tasadoras son empresas dedicadas a la valoración de activos inmobiliarios. Su valoración se basará en, entre otros, en la ubicación, tamaño, orientación, calidades de la vivienda. Por tanto, cuando financiamos un proyecto estamos poniendo un elevado grado de confianza en el trabajo realizado por la tasadora. Cuando estéis analizando un proyecto inmobiliario podéis encontrar el LTV calculado sobre: ·        el valor actual. ·        o el valor del inmueble sobre hipótesis de edifici...

Una vez explicadas las diferentes fases de un proyecto inmobiliario, vamos a tratar la forma de financiar un proyecto. La primero que debes de tener en cuenta, es que cuando participas en un proyecto de crowdfunding puedes participar en el capital o en la deuda del proyecto. Proyectos de Equity/Fondos propios/Plusvalías/Accionista: Hay múltiples formas para referirse a los proyectos de “equity”, que es el término anglosajón, invertir en equity significa tener participaciones en el capital de la empresa y, por ende, ser accionistas de la misma, teniendo capacidad de decisión sobre la sociedad. A estos proyectos también se les conoce con el termino de plusvalía. En los proyectos de equity, los promotores están buscando un socio que entré a su mismo nivel en la sociedad y aporté capital para el desarrollo de la promoción. Este dinero normalmente ira destinado a financiar parte de la compra del suelo y los costes de construcción. Cuando inviertes en el equity de un proyecto, te ...

Los proyectos de crowdfunding inmobiliario en los que puedes participar pasan por diferentes etapas, puedes encontrar proyectos que están en una fase muy incipiente donde lo único que hay es un suelo, hasta proyectos que consisten en como comprar una vivienda construida y ponerla en alquiler. De una manera simplista, clasificaré las fases de los proyectos que te puedes encontrar en estas plataformas en tres, desarrollo, construcción y edificios construidos: Desarrollo: Es la fase previa a la construcción, en esta etapa todavía no están todos los permisos para empezar a construir. Son proyectos con un periodo temporal bastante amplio (más de dos años), por tanto, son proyectos con mayor riesgo, ya que pueden pasar muchas cosas hasta que se terminen de construir y se entreguen las viviendas. En esta fase, el riesgo más relevante, es que la situación económica del país empeore y no se pueden vender las viviendas a los precios proyectados. Pero también, hay otros riesgos como, por ej...

Cuando inviertes en un proyecto de crowdfunding inmobiliario inviertes de la mano de un promotor.  El promotor es la empresa encargada de llevar a cabo el proyecto inmobiliario, es decir, es el responsable de transformar unos terrenos en un proyecto de obra nueva. Para ello, entre otras cosas, se encarga de: Comprar los terrenos,  conseguir todos los permisos y licencias necesarios,  buscar a la empresa constructora, conseguir la financiación,  comercializar el proyecto,   Constructora vs Promotora Es importante distinguir, entre el papel de la empresa constructora y la promotora. La empresa constructora es la responsable de realizar la construcción del edificio.  La constructora será la empresa que se encargada de gestionar a todos los profesionales que intervienen en la construcción desde arquitectos a albañiles, pasando por pintores, electricistas o fontaneros.  En algunos proyectos puede ocurrir que la empresa promotora también este en el nego...