Inversiones Alternativas para el Pequeño Inversor

  Tras los buenos resultados obtenidos por parte de Hausera, me he decidió a probar la plataforma. Antes de empezar a invertir con ellos, he hecho un breve análisis que me gustaría compartir con vosotros, por si os sirve de ayuda. Primero de todo, destacar su track record, bastante excepcional hasta la fecha, con una rentabilidad histórica de un 17 %. Que yo sepa , es la rentabilidad más alta de plataformas/promotoras accesibles al publico general (tickets desde €100). A diferencia de plataformas como (Urbanitae, Civislend, o Wecity) que intermedian entre promotor e inversores, Hausera es una promotora que levanta directamente el capital de los inversores y que está focalizado en las ciudades de Murcia y Cartagena. En la siguiente tabla, podéis ver los resultados de las oportunidades completadas hasta la fecha, como podéis ver:  TIR Anualizada : Han obtenido una TIR anualizada del 17% Plazo : Son oportunidades con un plazo inferior a un año, con 9-10 meses de media Re...

Un tema imprescindible por el que presto dinero en plataformas de crowdfunding inmobiliario y no invierto en otro tipo de crowdfundings (e.g préstamos a empresas, factoring, capital semilla) es por el paquete de garantías que hay detrás. Es muy diferente hacer un préstamo sin garantías a una empresa del sector farmacéutico (por poner un ejemplo) que dar un préstamo inmobiliario que tenga una garantía hipotecaria asociada. En el primer caso, dependes plenamente del buen análisis que haya hecho el analista/plataforma de turno sobre la empresa a la que se va a prestar dinero, mientras que, en el segundo caso, estás dando un préstamo que está avalado por un inmueble que potencialmente puede ser ejecutado en caso de que las cosas no vayan bien. En primer lugar, aclarar que por normal general los proyectos de deuda en las plataformas de crowdfuding son financiaciones sin recurso , estos préstamos son otorgados a una sociedad vehículo (“SPV”) que va a llevar a cabo el desarrollo de la promo...

  Dados los incrementos de precios en el mercado inmobiliario español. El objetivo de este post es analizar si estamos invirtiendo en un mercado sobrecalentado o nos encontramos en un mercado que no muestra síntomas de excesos. Para realizar este análisis nos vamos a apoyar en el último informe publicado por parte del Banco de España en abril de 2024 el “Informe Anual 2023”.   En esta línea, vamos a analizar las dinámicas de oferta y demanda: Demanda El crecimiento demográfico de los últimos años (1,2% en 2023 y 0,8% en 2022) se ha trasladado en un incremento sustancial del número de hogares. De esta manera, si en 2015 teníamos un crecimiento de hogares de 50.000 unidades (la cifra más baja desde 1980) en 2022, 2023 hay 275.000 hogares nuevos (ver gráfico inferior). Es decir, por el lado de la demanda ha habido un incremento muy sustancial, de más de 5 veces desde 2015. Oferta Por el otro lado, tenemos la oferta de vivienda nueva que a diferencia de la demanda está m...

Aprovechando el cambio de año, me gustaría compartir los principales datos publicados por las mayores plataformas de Crowdfunding de España. Actualmente estas plataformas ya han levanto más de €600M de capital y se están convirtiendo en figuras cada vez más relevantes del sector inmobiliario español. Todas estas plataformas están operando desde 2020, por lo que me he decidido a recopilar los principales datos publicados por estas plataformas y hacer una comparativa. La siguiente tabla incluye las plataformas Urbanitae, Civislend, Wecity y StockCrowd In.  *Datos obtenidos de las respectivas paginas web de cada plataforma a 31/12/2024 Cuota de Mercado A nivel de capital levantado, la plataforma más relevante sin ninguna duda es Urbanitae, que ya ha levantado la friolera de 360 M€, lo que equivaldría al 60% de todo el capital financiado por las 4 plataformas, no obstante, Civislend (136M€) y Wecity (112M€) han financiado una gran cantidad de proyectos en lo que va de año....

Tras analizar los resultados de los proyectos de equity, vamos a hacer lo mismo con los proyectos de deuda. Urbanitae lleva financiado proyectos de deuda desde 2020 y hasta la fecha ya ha devuelto 25 proyectos. La siguiente tabla muestra los resultados de los proyectos finalizados. Aclarar que los datos de TIR y plazo (objetivo y obtenidos) son datos de Urbanitae. Como podemos ver en la tabla, los proyectos de deuda han obtenido una TIR media de 13.5% y, si ponderamos por el plazo, de un 12.2%. Por tanto, podemos observar, que los proyectos de deuda a diferencia de los proyectos de equity, superan la rentabilidad inicialmente prevista de 11.2%. Asimismo, podemos sacar las siguientes conclusiones de la tabla: El 68% de los proyectos habría reducido el plazo inicialmente previsto El 86% habría mejorado la TIR objetivo. Esto se debe a que i) si se retrasan pagan interés de demora o se extienden con un mayor tipo de interés y ii) si se adelantan, en muchos casos tienen que pagar un...

 A cierre de 2024, tras 5 años de vida de la plataforma de Urbanitae voy a realizar un análisis de su producto estrella, los proyectos de equity. Estos proyectos se publicitan con rentabilidades esperadas muy altas, no obstante, por norma general, estas altas expectativas no se terminan de materializar. La siguiente tabla incluye los 22 proyectos finalizados de Urbanitae, y en esta tabla comparamos los plazos y TIR previstas inicialmente con los plazos y TIRs finalmente obtenidos. Aclarar que los datos de TIR y plazo (estimados y obtenidos) son datos de Urbanitae.   De media (simple) la TIR de los proyectos ha sido de 12.8%. No obstante, si ponderamos esta media por el tiempo que tenemos cada proyecto en cartera, la rentabilidad baja al 10.3%.  Al final si un proyecto lo tienes en cartera 4 años y otro proyecto solamente un año, la realidad es que en el calculo de tu TIR como inversor, el proyecto que tienes 4 años en cartera pesa 4 veces más que el proyecto que s...

En el post de hoy voy a hablar de la primera inversión que he realizado en Capital Privado. Está inversión ha sido posible gracias al reciente cambio regulatorio, que permite invertir en España en fondos de private equity a partir de un capital mínimo de €10.000. Crescenta es una plataforma dedicada a acercar la inversión en private equity/capital riesgo al pequeño inversor. Está tipología de inversion consiste en la compra de empresas privadas, es decir, que no cotizan en un mercado de valores. Destacar que uno los fundadores de Crescenta es Eduardo Navarro, cofundador de Urbanitae. Tras el éxito que está teniendo el crowdfunding inmobiliario, no me extrañaría que la inversión en capital privado por parte del inversor minorista tuviera un gran boom en los próximos años. En este post voy a hablar del fondo de Crescenta que está abierto para su comercialización y en el que he invertido, el fondo Private Equity Buyout Performers. El fondo se podrá adquirir hasta que alcance un t...