Inversiones Alternativas para el Pequeño Inversor

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  Préstamo Puente (Promoción inmobiliaria)   Es bastante habitual ver este tipo de financiación en las principales plataformas de crowdfunding inmobiliario. Este tipo de financiación es otorgada a un promotor que tiene un suelo (o un derecho de compra sobre el mismo) para llevar a cabo una promoción inmobiliaria, pero carece de la financiación necesaria para iniciar el proyecto. ¿Cuál es el objetivo de este tipo de financiación? La finalidad de esta financiación es que el promotor pueda utilizar estos fondos para llevar a cabo las labores necesarias para comenzar el proyecto, tales como la adquisición del terreno, obtención de los permisos necesarios, contratación de la constructora, comenzar la comercialización. ¿Qué garantías tiene este proyecto? En estas financiaciones tendremos el suelo hipotecado en favor de los prestamistas, es decir, en caso de impago, los prestamistas tienen derecho a ejecutar el activo, venderlo a un tercero y utilizar los ingresos obtenid...

El sector inmobiliario es un sector muy intensivo en capital. Entre los gatos que va a tener que afrontar un promotor para llevar a cabo una promoción inmobiliaria se encuentra el pago del IVA relativo a la compra de las parcelas donde se va a llevar a cabo la promoción inmobiliaria. El IVA (Impuesto de Valor Añadido) es un impuesto que recae sobre el consumidor final y que se paga al adquirir un producto o servicio. En nuestro caso particular, el IVA recae sobre el comprador final de la vivienda nueva, por tanto, cuando el promotor realiza el pago del IVA en favor de la agencia tributaria, se genera un crédito de fiscal por parte de la Agencia Tributaria en favor del promotor. Como comentábamos al inicio, el sector inmobiliario es muy intensivo en capital, por tanto, el promotor con el objetivo de no descapitalizarse puede optar por “hacer liquido” este derecho de crédito (que tiene una alta certidumbre) solicitando un préstamo que tenga como garantía la devolución del IVA por par...

  Tras los buenos resultados obtenidos por parte de Hausera, me he decidió a probar la plataforma. Antes de empezar a invertir con ellos, he hecho un breve análisis que me gustaría compartir con vosotros, por si os sirve de ayuda. Primero de todo, destacar su track record, bastante excepcional hasta la fecha, con una rentabilidad histórica de un 17 %. Que yo sepa , es la rentabilidad más alta de plataformas/promotoras accesibles al publico general (tickets desde €100). A diferencia de plataformas como (Urbanitae, Civislend, o Wecity) que intermedian entre promotor e inversores, Hausera es una promotora que levanta directamente el capital de los inversores y que está focalizado en las ciudades de Murcia y Cartagena. En la siguiente tabla, podéis ver los resultados de las oportunidades completadas hasta la fecha, como podéis ver:  TIR Anualizada : Han obtenido una TIR anualizada del 17% Plazo : Son oportunidades con un plazo inferior a un año, con 9-10 meses de media Re...

Un tema imprescindible por el que presto dinero en plataformas de crowdfunding inmobiliario y no invierto en otro tipo de crowdfundings (e.g préstamos a empresas, factoring, capital semilla) es por el paquete de garantías que hay detrás. Es muy diferente hacer un préstamo sin garantías a una empresa del sector farmacéutico (por poner un ejemplo) que dar un préstamo inmobiliario que tenga una garantía hipotecaria asociada. En el primer caso, dependes plenamente del buen análisis que haya hecho el analista/plataforma de turno sobre la empresa a la que se va a prestar dinero, mientras que, en el segundo caso, estás dando un préstamo que está avalado por un inmueble que potencialmente puede ser ejecutado en caso de que las cosas no vayan bien. En primer lugar, aclarar que por normal general los proyectos de deuda en las plataformas de crowdfuding son financiaciones sin recurso , estos préstamos son otorgados a una sociedad vehículo (“SPV”) que va a llevar a cabo el desarrollo de la promo...

  Dados los incrementos de precios en el mercado inmobiliario español. El objetivo de este post es analizar si estamos invirtiendo en un mercado sobrecalentado o nos encontramos en un mercado que no muestra síntomas de excesos. Para realizar este análisis nos vamos a apoyar en el último informe publicado por parte del Banco de España en abril de 2024 el “Informe Anual 2023”.   En esta línea, vamos a analizar las dinámicas de oferta y demanda: Demanda El crecimiento demográfico de los últimos años (1,2% en 2023 y 0,8% en 2022) se ha trasladado en un incremento sustancial del número de hogares. De esta manera, si en 2015 teníamos un crecimiento de hogares de 50.000 unidades (la cifra más baja desde 1980) en 2022, 2023 hay 275.000 hogares nuevos (ver gráfico inferior). Es decir, por el lado de la demanda ha habido un incremento muy sustancial, de más de 5 veces desde 2015. Oferta Por el otro lado, tenemos la oferta de vivienda nueva que a diferencia de la demanda está m...

Aprovechando el cambio de año, me gustaría compartir los principales datos publicados por las mayores plataformas de Crowdfunding de España. Actualmente estas plataformas ya han levanto más de €600M de capital y se están convirtiendo en figuras cada vez más relevantes del sector inmobiliario español. Todas estas plataformas están operando desde 2020, por lo que me he decidido a recopilar los principales datos publicados por estas plataformas y hacer una comparativa. La siguiente tabla incluye las plataformas Urbanitae, Civislend, Wecity y StockCrowd In.  *Datos obtenidos de las respectivas paginas web de cada plataforma a 31/12/2024 Cuota de Mercado A nivel de capital levantado, la plataforma más relevante sin ninguna duda es Urbanitae, que ya ha levantado la friolera de 360 M€, lo que equivaldría al 60% de todo el capital financiado por las 4 plataformas, no obstante, Civislend (136M€) y Wecity (112M€) han financiado una gran cantidad de proyectos en lo que va de año....

Tras analizar los resultados de los proyectos de equity, vamos a hacer lo mismo con los proyectos de deuda. Urbanitae lleva financiado proyectos de deuda desde 2020 y hasta la fecha ya ha devuelto 25 proyectos. La siguiente tabla muestra los resultados de los proyectos finalizados. Aclarar que los datos de TIR y plazo (objetivo y obtenidos) son datos de Urbanitae. Como podemos ver en la tabla, los proyectos de deuda han obtenido una TIR media de 13.5% y, si ponderamos por el plazo, de un 12.2%. Por tanto, podemos observar, que los proyectos de deuda a diferencia de los proyectos de equity, superan la rentabilidad inicialmente prevista de 11.2%. Asimismo, podemos sacar las siguientes conclusiones de la tabla: El 68% de los proyectos habría reducido el plazo inicialmente previsto El 86% habría mejorado la TIR objetivo. Esto se debe a que i) si se retrasan pagan interés de demora o se extienden con un mayor tipo de interés y ii) si se adelantan, en muchos casos tienen que pagar un...

 A cierre de 2024, tras 5 años de vida de la plataforma de Urbanitae voy a realizar un análisis de su producto estrella, los proyectos de equity. Estos proyectos se publicitan con rentabilidades esperadas muy altas, no obstante, por norma general, estas altas expectativas no se terminan de materializar. La siguiente tabla incluye los 22 proyectos finalizados de Urbanitae, y en esta tabla comparamos los plazos y TIR previstas inicialmente con los plazos y TIRs finalmente obtenidos. Aclarar que los datos de TIR y plazo (estimados y obtenidos) son datos de Urbanitae.   De media (simple) la TIR de los proyectos ha sido de 12.8%. No obstante, si ponderamos esta media por el tiempo que tenemos cada proyecto en cartera, la rentabilidad baja al 10.3%.  Al final si un proyecto lo tienes en cartera 4 años y otro proyecto solamente un año, la realidad es que en el calculo de tu TIR como inversor, el proyecto que tienes 4 años en cartera pesa 4 veces más que el proyecto que s...

En el post de hoy voy a hablar de la primera inversión que he realizado en Capital Privado. Está inversión ha sido posible gracias al reciente cambio regulatorio, que permite invertir en España en fondos de private equity a partir de un capital mínimo de €10.000. Crescenta es una plataforma dedicada a acercar la inversión en private equity/capital riesgo al pequeño inversor. Está tipología de inversion consiste en la compra de empresas privadas, es decir, que no cotizan en un mercado de valores. Destacar que uno los fundadores de Crescenta es Eduardo Navarro, cofundador de Urbanitae. Tras el éxito que está teniendo el crowdfunding inmobiliario, no me extrañaría que la inversión en capital privado por parte del inversor minorista tuviera un gran boom en los próximos años. En este post voy a hablar del fondo de Crescenta que está abierto para su comercialización y en el que he invertido, el fondo Private Equity Buyout Performers. El fondo se podrá adquirir hasta que alcance un t...

Decidir con que plataforma operar muy probablemente sea la decisión más importante. La labor de estas plataformas va más allá de unir a promotoras e inversores, su labor más relevante es filtrar las operaciones que presentarán a sus inversores. La plataforma con la que decidas operar se va a encargar: Valora el plan de negocio : La plataforma va a analizar la viabilidad del plan de negocio presentado por el promotor. Entre otras cosas, se va a encargar de contratar a una tasadora para validar que los precios de venta presentados son realistas, verificar que los costes de construcción no sean demasiado optimistas, estudiar si los plazos propuestos por el promotor tienen sentido. Decidir que riesgos asumir : La plataforma tendrá que determinar que riesgos quiere asumir, es decir, si están cómodos con el nivel de preventas, si quieren asumir el riesgo de licencia, si el nivel de apalancamiento financiero presentado es razonable, si confían en el promotor. Revisar la documentación : Se...

“Regla nº1 no pierdas dinero, Regla número dos, no olvides la norma número 1” Warren Buffet En cualquier inversión que realices lo más importante son los riesgos que estas asumiendo. En este post vamos a tratar los principales peligros a los que se enfrenta un inversor y que mecanismos de protección existen. Debes ser consciente que cuando estos riesgos se materializan se produce una reducción de la TIR de la inversión ya sea por mayores costes, menores precios de venta o mayores plazos. Los riesgos comentados en este post están enfocados en un inversor en equity que participa en una promoción inmobiliaria, igualmente estos riesgos son extrapolables para un proyecto de deuda. Riesgo Comercial El riesgo comercial consiste en que las proyecciones de venta no se materialicen y haya que bajar los precios de venta con su consiguiente impacto en ingresos y plazo, ya que, al no poder vender al precio deseado, la promoción se tendrá que comercializar durante un mayor periodo de tiemp...

En este post voy a comentar la importancia de los ratios LTV y LTC en la financiación de un proyecto inmobiliario. Loan to Value (LTV) El ratio LTV se calcula dividiendo el importe del préstamo (Loan) respecto al valor del activo que está financiando (Value), es decir, el LTV indica la proporción de la deuda respecto al valor del proyecto. La valoración de los activos se realiza mediante una tasación por parte de una empresa tasadora. Las tasadoras son empresas dedicadas a la valoración de activos inmobiliarios. Su valoración se basará en, entre otros, en la ubicación, tamaño, orientación, calidades de la vivienda. Por tanto, cuando financiamos un proyecto estamos poniendo un elevado grado de confianza en el trabajo realizado por la tasadora. Cuando estéis analizando un proyecto inmobiliario podéis encontrar el LTV calculado sobre: ·        el valor actual. ·        o el valor del inmueble sobre hipótesis de edifici...

Una vez explicadas las diferentes fases de un proyecto inmobiliario, vamos a tratar la forma de financiar un proyecto. La primero que debes de tener en cuenta, es que cuando participas en un proyecto de crowdfunding puedes participar en el capital o en la deuda del proyecto. Proyectos de Equity/Fondos propios/Plusvalías/Accionista: Hay múltiples formas para referirse a los proyectos de “equity”, que es el término anglosajón, invertir en equity significa tener participaciones en el capital de la empresa y, por ende, ser accionistas de la misma, teniendo capacidad de decisión sobre la sociedad. A estos proyectos también se les conoce con el termino de plusvalía. En los proyectos de equity, los promotores están buscando un socio que entré a su mismo nivel en la sociedad y aporté capital para el desarrollo de la promoción. Este dinero normalmente ira destinado a financiar parte de la compra del suelo y los costes de construcción. Cuando inviertes en el equity de un proyecto, te ...